“存量房贷调整已是大概率事件。”招商银行行长助理彭家文近日在该行半年报业绩发布会上表示。日前,包括农业银行、招商银行、中信银行在内的多家上市银行回应了存量房贷利率调整问题。部分银行表示,已制定好房贷利率下调预案,但最终方案尚未明确。

研究人士认为,由于长期以来按揭贷款定价“因城施策”及商业银行投放的时间、地区带来的成本差异,房贷利率下调很难有“整齐划一”的行动。有分析师表示,相较于北上深等城市,非一线城市的存量房贷利率下调空间可能更大。

多家银行

已制定下调预案

近期,人民银行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率。8月29日,农业银行副行长林立在业绩发布会上表示,“在有关政策方案明确后,我们将抓紧制定具体的操作细则,会尽快完善好合同文本的准备,做好系统衔接,加紧系统改造调整等方面的工作,积极做好组织实施。”

彭家文称,招行已经制定了相应的预案,但还没最终方案。中信银行副行长谢志斌日前在该行业绩会上也表示,对可能发生的业务调整,已经做好了预案。

与此同时,还有多家银行高管表示正密切关注中。建设银行首席财务官生柳荣表示,当前监管部门的具体细则暂未出台,各家银行也在沟通,出台后会对净息差造成一定下行压力。华夏银行行长关文杰回应称,正密切关注市场动向,有序推进后续相关工作的开展。此外,多家银行还表示,客户近期提前还贷的现象有所缓解。

银行调整存量房贷利率在此前已有先兆。8月21日,5年期以上贷款市场报价利率为4.2%,较上月维持不变。

“存量按揭利率调整已箭在弦上。”民生银行首席经济学家温彬分析称,在当前新发放贷款利率已降至历史低位,各地因城施策空间较大,且银行息差持续承压环境下,为保持银行合理利润水平,5年期以上lpr报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。

银行因城施策是难点

尽管多家银行已明确表态正在研究具体实施方案,但存量房贷利率的实际落地仍面临较多影响因素。

彭家文在业绩会上表示,目前没有最终方案主要是考虑到许多因素需要兼顾好。如怎样兼顾好“因城施策”和公平性以及系统支持的问题,这些因素在各城市、各分行和客户的情况并不相同。对于下调存量房贷利率带来的影响,招行在内部按照“乐观”、“中性”和“不利”的三种情景做了测算,结果显示总体可控。

谢志斌也表示,从政策理解来看,各地区按揭贷款利率差异比较大,存量利率调整较难实行“一刀切”的管理政策。从调整力度看,也需要兼顾银行实际承受能力。

谢志斌透露,目前中信银行按揭贷款规模约9500亿元,存量利率高于新发生利率的部分占6000亿元,假设这部分按揭每降低10bp,将会影响该行贷款收益约6亿元,影响净息差0.8bp。按照一些主流券商研究机构估算,按揭利率每调降10bp,对全行业净息差影响大概是0.9bp~1bp。较行业整体影响来看,该行有部分优势,保持谨慎乐观。

李宇嘉认为,银行下调存量房贷利率的意愿较低,因为目前商业银行净息差已经降到1.74%的历史最低点,如果要进一步下降存量房贷利率,对银行息差影响较大。因为央行已提出,要遵循市场化、法治化的原则,而作为商业机构的银行,也要按照与借款人之间的合同来进行,并遵循《合同法》。

“由于调整自主权在于商业银行,银行‘响应表态’的动作可能大于实际的调整。”李宇嘉还表示,存量房贷利率调整能够降低购房者的月供负担,缓解银行提前还贷的现象。但是,这一举措不可能使提前还贷的趋势发生扭转。

非一线城市或更受益

央行数据显示,截至今年6月末,我国个人住房贷款余额38.6万亿元。据中金公司分析师测算,当前银行存量按揭利率约为4.7%左右,假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平,按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算,可降低借款人月供约400元;全行业每年可减少房贷利息约3000亿元。

不过,华创证券研报认为,预计最终符合调整利率加点的按揭占比有限,若静态测算,按揭占比低的中小银行受到的影响更为有限。中信建投证券和中泰证券分析认为,从客户的角度而言,不具有提前还款能力的客户议价能力有限,在与银行的协商中能获得的让利较小。

资料显示,2008年调降存量房贷利率时,由于当年“转按揭”盛行,银行为争夺按揭贷款业务,普遍选择存量按揭贷款给予利率七折优惠。而如今,相对于彼时调降存量房贷利率时的贷款规模和政策环境,住房按揭贷款的定价已发生较大改变。

招商证券银行业首席分析师廖志明此前撰文称,当前按揭贷款定价机制已采用“三层定价机制”:一是全国层面,监管部门确定全国层面的贷款利率政策下限;二是地方层面,各城市政府在全国层面的政策底线基础上,按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限;三是商业银行层面,商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素,与借款人协商确定具体利率水平。这些情况与上一轮调降时已有较大不同。

从存量房贷利率调整的可能路径来看,廖志明认为,可能的方案为:存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的,按揭贷款加点有可能下调至最新的,低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限,存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。为了推进存量按揭利率调整工作,银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接,让客户自主申请,也可以网点线下申请,操作难度很低。

另一方面,廖志明预计,由于近几年北上深房贷利率加点政策保持稳定,加点幅度保持不变,若遵循区域政策,大部分北上深按揭客户或没法受益于存量按揭贷款利率下调,北上深以外区域或显著受益。而广州近几年已大幅下调过加点。数据显示,目前96个城市中,执行利率普遍在3.7%~4.0%左右。

李宇嘉也表示,北上深下调空间可能不大,一线城市以外的地区受益于利率下调的空间可能相对大一些。